Outorga onerosa do direito de construir é uma concessão do Poder Executivo que dá direito ao proprietário de uma área de construir acima do limite ou densidade autorizados pela legislação local. Estando sempre em obediência ao zoneamento urbano que estabelece a concessão máxima possível em cada zona da cidade. Ou seja, do Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) – o quanto é permitido edificar – previsto pelo zoneamento para aquela área, mediante contrapartida financeira.
É um instrumento urbanístico de modelagem do território. Tem a capacidade de estimular o adensamento em áreas com infraestrutura e desestimular em outras. Não é um instrumento arrecadatório e sim de planejamento.
Entretanto, esses recursos são utilizados para financiar projetos e programas de interesse público, como a construção de moradias populares, parques e outras infraestruturas.
Trata-se, portanto, de uma forma eficaz de lidar com a escassez de espaço urbano e com o aumento da demanda por moradias em áreas densamente povoadas. Ao permitir que os proprietários de imóveis construam acima dos limites legais em troca de uma contrapartida financeira, a outorga onerosa ajuda a maximizar a capacidade de uso do solo e a promover o desenvolvimento sustentável das cidades.
Em algumas situações, a imposição de contrapartidas financeiras muito elevadas pode inibir o desenvolvimento imobiliário e afetar negativamente a economia local. Devido a isso, é importante ressaltar que a outorga onerosa deve ser utilizada com cuidado e planejamento adequado, bem como garantir que os recursos obtidos com a outorga sejam de fato utilizados para financiar projetos e programas de interesse público.
Para verificar se determinado empreendimento precisará contribuir financeiramente para a utilização do espaço vertical onde se pretende construir, deve certificar, se o projeto arquitetônico ultrapassa a área que o Plano Diretor municipal estabelece como potencial construtivo.
O solo criado, também pode ser utilizado para promover a justiça social e a equidade urbana. Isso ocorre porque os recursos obtidos com a outorga podem ser direcionados para projetos e programas que atendam às necessidades das comunidades mais vulneráveis, como as moradias populares. Dessa forma, ajuda a combater a exclusão social e a promover a inclusão habitacional.
Cálculo do potencial construtivo:
Para calcular o potencial construtivo de uma área, utiliza-se o Coeficiente de Aproveitamento (CA). Esse coeficiente determinará, com base na área do terreno, quantos metros quadrados pode-se construir. Por exemplo, quando o coeficiente estabelecido é 1, em um terreno de 100 metros quadrados, é permitida a construção de até 100 metros quadrados nesse espaço. Assim, novas construções que pretendam construir acima do CA, devem contribuir com a outorga onerosa do direito de construir.
Coeficiente de Aproveitamento:
A outorga onerosa jamais será cobrada de terrenos já construídos, ou de empreendimentos que não ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento. Entretanto, é possível que o Poder Público crie incentivos para a construção em determinadas áreas urbanas por meio de redução dos custos da outorga onerosa, favorecendo novos empreendimentos.
Contudo, destaca-se que a possibilidade de construção acima do Coeficiente de Aproveitamento estabelecido pelo município não pressupõe, necessariamente, um incremento no impacto ambiental de certo empreendimento. Como exemplo clássico, utiliza-se a mera reforma ou modificação de uma casa que, para abrigar cômodos maiores ou instalação de mezaninos, adquire uma outorga onerosa. Tal edificação, embora construída acima de seus coeficientes urbanísticos básicos, continua sendo uma casa, unidade residencial em que reside, em regra, apenas uma família.
Dessa forma, a concessão de outorga onerosa do direito de construir nada mais é do que a autorização, mediante contrapartida financeira, para edificar de maneira diversa ou acima dos parâmetros estabelecidos pelas normas de ordenamento urbano.
Considerações Finais
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Thais Cardinali | Consultora ESG